La inversión hotelera en España registró un fuerte crecimiento durante 2014, hasta los 1.081 millones de euros, un 37% más que en 2013 y el doble de 2012, revela el último informe de Irea. La consolidación de la confianza de los inversores y la mejora de los indicadores turísticos han catapultado el mercado. Las perspectivas para el negocio hotelero en 2015 son, además, positivas.
En 2014 se ha logrado el tercer mayor registro de inversión hotelera en España de los últimos 20 años, después de 2006 y 2007, revela la completa radiografía del mercado hotelero en España realizada por Irea.
El mayor crecimiento se ha producido en operaciones de hoteles en funcionamiento, que han alcanzado los 838 millones de euros, un 80% más que en 2013, mientras que la inversión en edificios para reconversión a uso hotelero se ha mantenido en niveles altos, pero sin llegar a las cifras del pasado año (243 millones en 2014 vs. 326 millones en 2013).
Los consultores de Irea destacan además la irrupción con fuerza, durante 2014, de las transacciones de carteras de deuda hipotecaria con garantía de activos hoteleros. En total se han vendido en diversos procesos de subasta tres carteras de préstamos por importe total de 1.003 millones de euros.
“La consolidación de la confianza de los inversores, con la bajada a niveles de 100 puntos básicos de la prima de riesgo, y la mejora prevista de los principales indicadores turísticos han devuelto al mercado de inversión hotelera a niveles del año 2007”, explica Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de hoteles.
En cuanto a la industria hotelera, 2014 presentó las primeras señales que invitan al optimismo. Tras tres años consecutivos de caídas, la demanda nacional se recupera (+3,4% de incremento en el número de pernoctaciones), a lo que se suma los excelentes datos de la demanda internacional, previsiblemente con más de 63 millones de turistas extranjeros.
La buena evolución de la demanda, unida a la contención de la oferta durante los años de crisis, tendrán un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros en 2015, lo cual afectará positivamente al mercado de inversión hotelera
La buena evolución de la demanda, unida a la contención de la oferta durante los años de crisis, «tendrán un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio durante el año 2015, lo cual afectará positivamente al mercado de inversión hotelera», señala
La inversión en hoteles en funcionamiento en 2014
El alto apetito inversor en el sector hotelero ha supuesto que se multipliquen el número de transacciones de hoteles en 2014: 50 hoteles (8.861 habitaciones) y 838 millones de euros frente a 23 hoteles (4.735 habitaciones) y 465 millones en 2013.
Desde el punto de vista de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en 95,515€/habitación frente a los 98,204€/habitación de 2013. Este ligero descenso se debe a que se han realizado un mayor número de transacciones de activos de menor categoría y en ubicaciones secundarias frente al patrón habitual de los últimos años en los que los llamados “activos refugio”, situados en ubicaciones más preferentes, concentraban el grueso de la inversión.
En 2014 el único activo singular que ha cambiado de manos es el hotel Intercontinental de Madrid. Además, los hoteles de categoría superior (5*- 5*GL) perdieron importancia en 2014 en lo referente a inversión, y aumentaron su protagonismo protagonismo de los segmentos de tres y cuatro estrellas.
El segmento vacacional ha dominado la inversión durante 2014, tanto en número de operaciones como en volumen: 491 millones de euros (59%) y 27 operaciones frente a los 347 millones (41%) y 23 operaciones del segmento urbano. «Esto es otra muestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual frente a la tendencia invertida que se produjo durante los años de crisis, en los que los inversores hoteleros concentraban sus compras en el segmento urbano», explican desde Irea.
El segmento vacacional ha dominado la inversión durante 2014, tanto en número de operaciones como en volumen, lo que demuestra de que la inversión hotelera en España vuelve a su dinámica habitual
Otra de las novedades de 2014 es la mayor diversidad geográfica de las operaciones. Barcelona (18%), y sobre todo Madrid (20%), que regresa con fuerza en 2014 con ocho operaciones tras no protagonizar ninguna en 2013; Costa del Sol (6,5%), Baleares (22,3%) y Canarias (16,3%) siguen concentrando el grueso de la actividad transaccional, aunque en 2014 se han cerrado operaciones en otros destinos secundarios que apenas habían registrado actividad durante los años de crisis.
Respecto a los compradores, en 2014 aparecieron un elevado número de nuevos “players”. Fondos de inversión con enfoque hacia el sector inmobiliario y hotelero y las Socimis (principalmente Hispania, que adquirió 4 hoteles en 2014) han tenido un papel muy relevante en lo que a la inversión hotelera se refiere, «no sólo por el número de operaciones y el volumen invertido, sino también por las ubicaciones y categoría de los hoteles, ya que han aportado liquidez en segmentos de mercado que en los últimos años habían registrado escasa actividad».
Inversores asiáticos tales como el grupo chino Jiangsu GPRO, el fondo inversor Platinum Estates (basado en Hong Kong) o Frasers Hospitality de Singapur realizaron sus primeras operaciones en España en 2014, mientras que los fondos soberanos de Oriente Medio adquirieron los hoteles Renaissance de Barcelona e Intercontinental de Madrid.
Por último, los grupos hoteleros nacionales, en línea con años anteriores, han concentrado una gran parte del volumen de compra, concretamente 244 millones en un total de 13 transacciones.
En lo que respecta a los vendedores, las cadenas hoteleras han concentrado casi la mitad del volumen total desinvertido.
Inversión en inmuebles para reconversión a uso hotelero
La inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 2014 en 243 millones de euros repartidos en 10 operaciones.
Madrid y Barcelona concentraron el 100% de la inversión. Aunque Barcelona lidera en cuanto a número de operaciones y volumen de inversión con ocho transacciones y 182 millones de euros, las operaciones que han tenido lugar en Madrid han sido de mayor envergadura en cuanto a tamaño medio de los proyectos.
Al igual que ocurrió en 2014 la mayor parte de las operaciones realizadas están enfocadas a desarrollar productos de alta gama.
Los inversores internacionales han sido en 2014 los protagonistas de las operaciones de reconversión de inmuebles a uso hotelero, lo que demuestra la confianza externa en la recuperación a medio plazo del mercado hotelero
Los inversores internacionales han sido en 2014 los claros protagonistas de las operaciones de reconversión de inmuebles a uso hotelero, concentrando el 66% del volumen invertido. “El hecho de que este año los protagonistas de la inversión en inmuebles para reconvertir a hotel hayan sido los inversores extranjeros denota una cierta “validación externa” de la idea de recuperación a medio plazo del mercado hotelero”, señala Miguel Vázquez.
Operaciones de compra-venta de carteras de deuda
Tal y como ya avanzó Irea en su Informe de Inversión del 2013, las operaciones de carteras de deuda hotelera han aparecido con fuerza durante el ejercicio 2014.
Las tres operaciones más relevantes del pasado ejercicio relativas a venta de carteras de préstamos con garantía de hoteles han sido las denominadas “Octopus”, “Amazona” y “Meridian” que conjuntamente han alcanzado la cifra de 1.003 millones de euros de deuda asociada a un total de 93 activos hoteleros.
Estas operaciones generaron un alto interés de fondos de inversión oportunistas. Lonestar, el consorcio formado por Starwood Capital y Sankaty Advisors y Cerberus fueron respectivamente los compradores de las mencionadas carteras.
Los vendedores de las tres carteras de préstamos han sido de diversa tipología, por un lado entidad financiera internacional en el caso de Commerzbank en Octopus; una entidad financiera nacional (Bankia) para la operación de Amazona y Sareb para el caso de Meridian.
Perspectivas para 2015
Las perspectivas para el negocio hotelero en España en 2015 son positivas, como consecuencia de las previsiones de crecimiento de la economía española y de la economía mundial.
Las perspectivas para el negocio hotelero en España en 2015 son positivas, como consecuencia de las previsiones de crecimiento de la economía española y de la economía mundial
A ellos se suman factores externos concretos que apoyarán esta tendencia positiva: la bajada del precio del petróleo, que afectará positivamente en el transporte y la debilidad del euro, que reforzará la competitividad de los destinos nacionales frente a mercados emisores importantes como puede ser el Reino Unido y Estados Unidos.
“Es previsible una progresiva mejora en los segmentos MICE, corporate y leisure nacional que tendrán un efecto positivo en los destinos urbanos en mayor medida, aunque también se dejarán notar en los destinos vacacionales más expuestos al turismo nacional y que comenzarán a recuperar la pérdida de demanda que han experimentado durante los años de crisis” indica Miguel Vázquez.
“Desde el punto de vista de la inversión, la mejora de las condiciones de financiación, la previsible tendencia de mejora de la concesión de crédito por parte de las entidades financieras y las perspectivas de evolución de los tipos de interés a medio plazo tendrán un efecto positivo en la inversión inmobiliaria”, señala este experto.
También llegarán nuevos potenciales compradores al mercado, como nuevas socimis, inversores internacionales, family office nacionales, y cadenas hoteleras saneadas seguirán realizando operaciones durante 2015. «Ello producirá un efecto llamada entre propietarios hoteleros que pueden ver en este nuevo contexto el momento para llevar a cabo desinversiones de activos hoteleros que no han podido acometer durante los años de crisis», continúa Miguel Vázquez.
La llegada de nuevos potenciales compradores producirá un efecto llamada entre propietarios hoteleros que pueden ver en este nuevo contexto el momento para llevar a cabo desinversiones de activos hoteleros que no han podido acometer durante los años de crisis
Las operaciones de cartera de deuda cerradas en 2014 se transformarán con mucha probabilidad en operaciones de compraventa de activos, bien a través de acuerdos de dación en pago con los deudores o como resultado de procesos de liquidación. En este sentido, «las operaciones de naturaleza distress seguirán siendo protagonistas durante todo el año 2015 y siguientes», explica Mikel Echavarren, consejero delegado de la firma.
El informe de Irea señala que las operaciones de inversión en portfolios hoteleros tendrán un papel importante durante el 2015. «Es probable que se cierren operaciones cuyo estado de negociación era avanzado a finales del año pasado pero que no han llegado a formalizarse, como es el caso de la venta de un conjunto de entre seis y ocho hoteles vacacionales de Meliá a Starwood Capital. También parece avanzar el proceso de venta una significativa cartera de 16 hoteles vacacionales (6.000 habitaciones aproximadamente) de Barceló».
Por el lado de las operaciones de cartera de deuda también se espera durante 2015 una elevada actividad. «Entidades como Bankia o la Sareb podrían sacar a la venta nuevas carteras de préstamos garantizados por hoteles para aprovechar el elevado apetito inversor».
La previsión de Irea para 2015 es, por tanto, positiva: «creemos que el presente año 2015 será, también, un año de extraordinaria actividad tanto en lo que respecta a la inversión directa en hoteles como en transacciones de compra-venta de deuda hipotecaria garantizada con activos hoteleros”, concluye Miguel Vázquez.
