El mercado hotelero madrileño se encuentra en plena tendencia de crecimiento y poco a poco va recuperándose de las fuertes caídas de ingresos experimentadas entre 2008 y 2013, según el estudio que anualmente realiza la división hotelera de Irea. En cuanto a Barcelona, los hoteles de la Ciudad Condal presentan unos resultados operativos más que envidiables, aunque la consultora teme que esta situación de bonanza se pueda ver frenada por los atentados del pasado mes de agosto y el actual clima de crispación política.
Durante el último año, Madrid se ha consolidado como uno de los destinos urbanos preferidos por los turistas internacionales con un ingreso por habitación disponible (RevPar) de 63,3 €, una cifra que es un 6,1% superior a la de 2015 y un 32% superior al nivel mínimo registrado en 2013, si bien es cierto que aún está muy por debajo de los 95,9 € registrados por Barcelona.
Además, la capital fue el primer destino de la inversión hotelera en España en 2016 por delante de Canarias y Barcelona, lo que pone de manifiesto el enorme interés de los inversores ante las excelentes expectativas de crecimiento del turismo en la ciudad.
Por su parte, Barcelona ha mantenido una trayectoria envidiable en los últimos doce meses en lo que se refiere a demanda, RevPAR, ocupación y ADR (tarifa media diaria), aunque es muy probable que los resultados operativos de la ciudad se vean afectados por el reciente atentado terrorista e incluso por el clima de crispación que se vive en la ciudad desde hace unos meses.
En lo que respecta a la inversión, la entrada en vigor, en enero de 2017, del PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos), que plantea restricciones significativas al crecimiento hotelero en determinadas zonas de la ciudad, ha relegado a Barcelona al tercer puesto del ranking nacional como destino de inversión hotelera, por detrás de Madrid y Canarias.
Demanda al alza
En 2016 Madrid se posicionó como el primer destino nacional por número de viajeros (9 millones) y el segundo por número de pernoctaciones (18,1 millones), mientras que Barcelona fue el primero por número de pernoctaciones (19,6 millones) y el segundo por número de viajeros (7,5 millones).
En 2016 el RevPAR en Barcelona alcanzó los 95,9 euros, una cifra que se sitúa casi un 20% por encima de los niveles precrisis, y que supera en un 5,2% la registrada en 2015
En ambos mercados el comportamiento de la demanda internacional fue excelente en 2016 y continúa siéndolo en 2017. De hecho, durante los seis primeros meses del año, el número de turistas internacionales que han visitado Madrid se ha incrementado un 10,2%. No obstante, uno de los grandes retos de Madrid (junto con el crecimiento en tarifas) es lograr incrementar la estancia media del visitante que se encuentra prácticamente estancada en 2 días, y que contrasta con la tendencia creciente que ha presentado Barcelona en este ratio en los últimos años hasta llegar a los 2,6 días en la actualidad.
Inversiones hoteleras
En este contexto de crecimiento de la demanda internacional, Madrid se ha convertido en 2016 en el principal destino de las inversiones hoteleras en España, movilizando un total de 445,3 millones de euros. Así, durante el pasado ejercicio, la capital del país registró un total de 13 transacciones hoteleras entre las que destaca la venta del Villamagna a Dogus Group.
Además, en los seis primeros meses de 2017, se han contabilizado en Madrid 6 operaciones de compraventa hoteleras, cifradas en 312,9 millones de euros. Entre esas transacciones, se encuentra la compra del Edificio España por parte de Riu Hotels para desarrollar un hotel de 650 habitaciones.
Por su parte, Barcelona fue en 2016 el tercer destino de inversión hotelera en España después de Madrid y Canarias y por delante de Baleares, habiendo registrado un volumen de inversión de 214,6 millones de euros. Esta cifra supone una caída del 38,8% respecto al máximo alcanzado en 2015, explicada en gran parte por el efecto subida de precios que supuso la moratoria hotelera de 2015.
Sin embargo, el primer semestre de 2017 ha sido muy activo en Barcelona por lo que a transacciones hoteleras se refiere, con 5 hoteles vendidos y una inversión de 230,2 millones de euros. Las principales transacciones han sido la compra del 55% del Hilton Diagonal por parte de Axa Reim y la adquisición del Silken Diagonal por Benson Elliot y Highgate.
Perspectivas a corto-medio plazo
“Madrid se encuentra en plena tendencia de crecimiento y poco a poco va recuperándose de las fuertes caídas de RevPAR que experimentó entre 2008 y 2013. La demanda presenta una tendencia positiva y consideramos que las nuevas aperturas previstas (casi todas ellas en el segmento de lujo y upscale) ejercerán una cierta presión al alza de los precios y permitirán mantener la senda de crecimiento iniciada en 2013”, explica Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de Irea.
Madrid se percibe, además, como un destino de inversión más estable que Barcelona y, por ello, se espera que los niveles de inversión en hoteles sigan siendo superiores a los de la Ciudad Condal.
En cuanto a Barcelona, se prevé que siga siendo uno de los destinos internacionales más dinámicos a nivel turístico en los próximos años, aunque puede afectarle la actual situación de incertidumbre política. “La regulación del crecimiento de la oferta hotelera, junto con la creciente demanda que recibe la ciudad, debería seguir favoreciendo el crecimiento de los rendimientos operativos de la planta hotelera existente a medio plazo”, indica Vázquez. “A pesar de ello, consideramos que los datos de cierre de 2017 se verán a buen seguro influenciados a la baja tanto por el efecto del atentado terrorista de las Ramblas como por el impacto sobre el turismo de la actual inestablidad política».
