Tras dos años de crecimiento sin precedentes, la inversión hotelera española se ha estabilizado en 2019, con ventas de 99 hoteles frente a los 273 del año anterior, revela un informe de Colliers. Además, por primera vez en los últimos cinco ejercicios la inversión nacional ha sido la protagonista. ¿Las previsiones de inversión para 2020? Optimistas…
La inversión hotelera en España alcanzó los 2.518 millones de euros en 2019 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según el último Informe de Inversión Hotelera de Colliers International.
En total, el año pasado se vendieron en España un total de 99 hoteles y 16.314 habitaciones, frente a los 273 hoteles y 36.189 habitaciones del 2018. Además, se adquirieron otros 29 activos, entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles, para reconversión a hotel.
El retroceso en el número de activos y habitaciones, explicado por la inexistencia de operaciones tan singulares como fue la OPA de Blackstone sobre Hispania (que supuso el 40% del total inversión hotelera en 2018), no se ha visto reflejado, sin embargo, en el precio medio por habitación, que se incrementa un 2,1%, pasando de 126.800€/hab. a 129.500€/hab. Como en el ejercicio pasado, este crecimiento es consecuencia de la elevada presión compradora, que sigue presionando al alza los precios de compraventa, si bien a niveles más moderados que en años anteriores.
La inversión en hoteles vacacionales supera al segmento urbano
Por lo que se refiere a la tipología de hoteles, en 2019 la inversión en hoteles vacacionales volvió a superar al segmento urbano (59% frente a 41%), haciendo patente que crece el interés por este tipo de activos gracias a la profesionalización del sector y a la incorporación de los hoteles vacacionales en las estrategias de un mayor número de inversores.
A nivel geográfico, los archipiélagos balear y canario fueron los destinos que más inversión recibieron, con 389 y 380 millones de euros respectivamente, concentrando el 36% del total (769M€). Madrid mantiene su hegemonía (337 M€), batiendo a Barcelona (187 M€), que empieza a presentar signos de recuperación. Destinos como Málaga, Huelva o Valencia se situaron en niveles de inversión cercanos a los 150M€ cada uno.
En 2019 las operaciones sobre activos individuales registraron un volumen total de 1.325 M€, superando ampliamente a las transacciones de cartera, que alcanzaron los 787 M€. Es algo que contrasta fuertemente con el año anterior, en el que este tipo de operaciones fueron las grandes protagonistas (3.338 M€). En total se han vendido 13 carteras hoteleras con un total de 6.699 habitaciones, en su mayoría con potencial de reposicionamiento o crecimiento. Entre ellas destacan la operación de sale & leaseback de un portfolio de 7 hoteles de Med Playa; la compra, por parte de Barceló, de sus hoteles en Punta Umbría, o la joint venture entre Azora y Palladium.
En cuanto al origen y perfil del capital invertido, se rompe la tendencia de los últimos cinco ejercicios. Por primera vez los inversores nacionales son los protagonistas, acumulando casi el 60% de la inversión total registrada. En el plano nacional destacan socimis como Atom y Millenium, Azora y cadenas hoteleras como Barceló y Hotusa.
En el campo de los inversores internacionales destacan en 2019 inversores de carácter institucional como Henderson Park o Partners Group y cadenas hoteleras como Leonardo o The Student Hotel.
«El ejercicio 2019 ha confirmado al producto hotelero como un asset class consolidado en las carteras de muchos tipos de inversores: family office, cadenas, socimis, gestoras de fondos, o fondos de inversión nacionales e internacionales», revela el informe de Colliers.
Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2020
El desarrllo la industria turística a nivel mundial y el «extraordinario posicionamiento de España en el mapa turístico global» siguen suponiendo los principales motores que impulsan a inversores y cadenas hoteleras a apostar por el sector hotelero español.
Además, “en los últimos 5 años, el sector ha afrontado con decisión el reto de renovar la planta hotelera vacacional. Los casi 4.200 millones invertidos en reformas y mejoras desde 2015 han supuesto una significativa mejora de la calidad media de la oferta, clave para favorecer un crecimiento de ingresos y márgenes operativos”, afirma Miguel Vázquez, Managing Director de Hoteles de Colliers International.
Si bien el futuro no está exento de riesgos e incertidumbres, «el entorno de bajos tipos de interés, la elevada liquidez disponible y las perspectivas de crecimiento de los resultados operativos de los hoteles a medio plazo seguirán situando el sector como objetivo preferente de inversión 2020″, revela el estudio. «El buen resultado de los fundraising y ampliaciones de capital realizados en los últimos meses por vehículos inversores especializados como Atom o Millenium, el importante pipeline de hoteles actualmente en proceso de venta más o menos avanzado y el apetito de fondos e inversores institucionales extranjeros por el sector así lo atestiguan».
“Somos positivos respecto a 2020 y sobre el hecho de que, como continuación a 5 años de volúmenes medios de inversión de 3.000 M€, nunca antes vistos, el mercado español ha consolidado su velocidad de crucero dentro del rango de los 2.000 – 3.000 millones de euros anuales” señala Vázquez.
