Un total de 955 millones de euros se invirtió durante 2020 en el sector hotelero español, un 62% menos que en 2019, y se destinó mayoritariamente al segmento vacacional, revela un estudio elaborado por Colliers. El 50% de la inversión se concentró además en el cuarto trimestre del año, lo que unido a la operaciones ya en curso hace prever una reactivación en 2021.

La inversión hotelera en España alcanzó los 955 millones de euros en 2020 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero), según el último Informe de Inversión Hotelera presentado por Colliers International.

El año pasado se vendieron en España un total de 68 hoteles y 7.228 habitaciones, frente a los 99 hoteles y 16.314 habitaciones del 2019. Además, se transaccionaron otros 14 activos entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel. El retroceso del 62% la inversión en el sector se debe fundamentalmente a la pandemia, que a pesar de los efectos devastadores en el sector turístico y hotelero, no ha conseguido acabar con el atractivo para los inversores de este mercado en España.

El segmento vacacional supera ampliamente al urbano

Respecto al tipo de alojamientos, en 2020 la inversión en hoteles vacacionales volvió a superar al segmento urbano (64% frente a 36%). «2020 ha vuelto a ser el año del vacacional y ha puesto de manifiesto el especial interés por los activos turísticos, alentado por las positivas perspectivas de recuperación del sector una vez concluya la pandemia y las numerosas oportunidades de implementar estrategias de reposicionamiento de activos», explican desde Colliers. Este segmento ha concentrado además el 96% de las habitaciones.

Baleares y Canarias concentran el 50% de la inversión hotelera

A nivel geográfico, los archipiélagos balear y canario fueron los destinos protagonistas de la inversión hotelera en 2020, con 320 y 140 millones de euros respectivamente, concentrando más del 50% del total (460 millones de euros) y aumentando su relevancia respecto a 2019, año en el que acapararon el 31% de la inversión total. Barcelona, con 151 millones de euros de inversión, supera ampliamente a Madrid (97 millones).

Fuera de los cuatro principales destinos la inversión ha sido mucho menos relevante, destacando Cádiz, Almería y Málaga, que suman un total de 127 millones de euros de inversión.

Menos operaciones

En 2020 se vendieron solo seis carteras hoteleras (23 hoteles y 3.390 habitaciones), por un total de 248 millones de euros, entre las que destaca la adquisición por parte de Swiss Life de un portfolio de hoteles vacacionales propiedad de Elaia. Esta operación supuso, a principios de año, la tan esperada entrada de un inversor institucional «core» al sector vacacional español.

Moderada aumento en los precios medios de compra

En 2020 el precio medio por habitación de los hoteles vendidos experimentó una corrección del 8,2% hasta los 118.800 euros por habitación, aunque con gran dispersión de precios entre los 68 hoteles transaccionados. «Durante los cuatro últimos años los precios medios de compra habían aumentado, impulsados por la buena dinámica del sector, la compresión de las yields y los esfuerzos de inversión realizados para reposicionar la planta hotelera española«, señalan los analistas de Colliers

Predominio de los compradores internacionales

En 2020 alrededor del 64% de la inversión fue internacional, retomando la tendencia de los últimos años y registrando 611 millones de euros, mientras que los inversores nacionales dedicaron 344 millones al mercado hotelero, un 36%.

En el plano nacional destacan inversores como Mazabi y Meridia Capital, junto con las cadenas hoteleras como Dreamplace, Catalonia y Alegría, que acaparan la mayor parte de la inversión. Por su parte, continúa el protagonismo de inversores internacionales de diferente perfil como Emin Capital, Activum SG, Lmey o Blantyre Capital.

Perspectivas para 2021: reactivación y segmento vacacional

“El escenario que visualizamos desde Colliers es un primer semestre de 2021 en que todavía seguiremos viendo a la mayor parte de los inversores en situación de ‘wait & see’ y un segundo semestre de extraordinaria actividad inversora, puesto que para entonces deberían confluir tres elementos clave: un periodo de ya casi 18 meses de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta; el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas, y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos”.

Los analistas de Colliers prevén un segundo semestre de extraordinaria actividad inversora en hoteles; de hecho en 2021 se podría volver a un volumen de inversión por encima de los 2.000 millones de euros

“El escenario que visualizamos desde Colliers es un primer semestre de 2021 en que todavía seguiremos viendo a la mayor parte de los inversores en situación de ‘ver y esperar’, y un segundo semestre de extraordinaria actividad inversora puesto que para entonces deberían confluir tres elementos clave: un periodo de ya casi 18 meses de drenaje de caja continuado, capaz de desgastar a cualquier agente económico y que motivará decisiones de venta; el contexto de reactivación económica que apuntan la mayoría de los analistas, y la presión de los fund managers por invertir la elevada liquidez bajo gestión en estos momentos, explica Miguel Vázquez, managing partner de Hoteles de Colliers. “Otro detonante será el hecho de que empiecen a generarse referencias de precio de mercado que favorezca las decisiones de inversión de los inversores”.

No obstante, la clave para que esto ocurra será la efectiva reactivación de la financiación bancaria, añade Vázquez, quien apunta que 2021 podría volver a un volumen de inversión por encima de los 2.000 millones de euros. De hecho, en Colliers ya tienen registrados 1.450 millones en proceso de ventas.

Por su parte Laura Hernando, managing director de Hoteles de Colliers International destaca que la inversión “se dirigirá principalmente al sector vacacional. Es en este segmento donde la mayoría de los inversores internacionales enfocados a España ven la mayor oportunidad al conjugar: una corrección importante del mercado (que está afectando significativamente a los propietarios hoteleros y que les motivará a la venta); la posición de liderazgo del país en turismo vacacional a nivel mundial; las oportunidades derivadas de la fragmentación del mercado y de las dificultades que están afrontando grupos medianos y pequeños, y la existencia de una amplia planta hotelera susceptible de reposicionamiento y de implementar estrategias Value Added”.

“En general, consideramos que en 2021 no asistiremos a un escenario de transacciones marcadamente ‘distress‘, es decir en contextos asociados a situaciones de deuda, puesto que los niveles de endeudamiento del sector son significativamente inferiores a los existentes al inicio de la crisis financiera, y los grupos hoteleros están, en su mayoría, más capitalizados como resultado de la bonanza experimentada en los últimos años. Además, consideramos que no habrá una corrección precios de compraventa significativa, pero sí una polarización de las transacciones hacia activos de buena calidad. En línea con lo registrado en los últimos meses, es probable que los propietarios que persigan vender activos de calidad media y baja se enfrenten a planteamientos de precio con descuentos superiores al 20% respecto a referencias pre-Covid que harán inviables dichas transacciones”, añade Laura Hernando.

“Teniendo en cuenta que los mejores activos para generar liquidez serán los de mayor calidad, y que éstos en muchos casos son estratégicos para la cadena hotelera en posición de vender, es previsible que muchas de las transacciones se estructuren a través de esquemas de Sale & Lease, Sale & Lease back y Sale & Management, manteniendo la cadena la gestión a largo plazo de los hoteles objeto de compraventa. Por tanto, anticipamos el retorno importante de operaciones bajo estos esquemas”, apunta Miguel Vázquez.

Los mejores activos para generar liquidez serán los de mayor calidad, y puesto que éstos en muchos casos son estratégicos para la hotelera vendedora, es previsible que muchas de las transacciones se estructuren a través de esquemas en los que la cadena mantenga la gestión a largo plazo de esos hoteles

Por último, esta nueva crisis podría ser el detonante de la tan esperada concentración en un sector absolutamente atomizado como el hotelero. “Creemos que se producirá un incremento de las operaciones de naturaleza corporativa (M&A) en los próximos 3 -5 años. 2021 podría ser el punto de inicio, aunque probablemente la concreción de este tipo de operaciones se produzca en mayor medida a partir del 2022, motivada por el desgaste de grupos familiares sin recambio generacional, cuyos fundadores contarán con una motivación especial para vender el 100% de su negocio o fusionarse con proyectos de mayor tamaño tras gestionar esta nueva crisis de Covid y un vez se consolide la recuperación del sector”, concluye Laura Hernando.