Excelente inicio de año en las inversiones hoteleras en España: sólo en el el primer semestre se han cerrado 52 operaciones, que suman 7.333 habitaciones y un volumen total de 1.094 millones de euros, debido a que las cadenas han tenido que activar la venta de hoteles para captar recursos. El final de año se prevé «trepidante», según Colliers.
La inversión hotelera se reactiva con extraordinaria fuerza en España. El primer semestre del año cierra con un volumen total de 1.094 millones de euros, lo que supone uno de los mejores registros semestrales de los últimos 15 años, según la consultora inmobiliaria Colliers.
Entre compras de hoteles existentes, edificios para su reconversión a hotel y suelos para desarrollos hoteleros, entre enero y junio de 2021 se han cerrado un total de 52 operaciones, que suman 7.333 habitaciones. Parece que queda atrás la extraordinaria ralentización de la inversión que se dio en 2020, cuando la inversión total se cifró en 955 millones de euros, como consecuencia del impacto del Covid-19 sobre el sector turístico.
Los meses de mayo y junio han supuesto el pistoletazo de salida para una escalada que, según Colliers, “muy probablemente continuará en el segundo semestre del año y se ampliará a 2022”. Los protagonistas absolutos desde el punto de vista vendedor son las cadenas hoteleras, que ante al enorme bache de liquidez que han sufrido en los últimos 15 meses, han tenido que activar la venta de establecimientos como vía para captar recursos.
Según Laura Hernando, directora de la División de Hoteles de Colliers, esta situación extraordinaria se ha producido por la combinación de distintos elementos “que han conformado la tormenta perfecta. A la existencia de unos niveles de liquidez disponible históricamente altos, se han unido la gran presión de los fondos por invertir después de 15 meses de sequía y la absoluta necesidad de muchas cadenas hoteleras de desinvertir activos para cubrir la falta de liquidez generado por el impacto del Covid”, explica. Además, “todo ello se está produciendo en un contexto de limitada disponibilidad de financiación para adquisiciones, lo que hace prever que la actividad inversora se multiplicará a medida que la financiación empiece a fluir”
Recuperación más rápido del sector vacacional
Lo que ocurre en España es algo excepcional: Alemania, Países Bajos o Reino Unido se mantienen con niveles de inversión hotelera todavía en mínimos. Según los expertos de Colliers, esto sucede porque “existe un amplio consenso en la comunidad inversora internacional sobre una recuperación más veloz de la demanda turística de ocio frente a la de negocio, y que países como España y en concreto su sector vacacional presentarán un patrón de recuperación muy sólido a corto y medio plazo”.
No en vano, aproximadamente el 60% de la inversión hotelera en el primer semestre de 2021 se concentró en activos vacacionales, frente al 40% que acaparó el segmento urbano.
Aproximadamente el 60% de la inversión en el primer semestre de 2021 se concentró en activos vacacionales
Además, en España existe una “particular estructura de propiedad de los activos hoteleros”, en su mayoría en manos de las cadenas hoteleras. Algo que le diferencia de las estrategias que siguen sus competidoras internacionales, que mantienen una clara separación entre propiedad y gestión. Según Colliers, esta situación explica que las decisiones de venta de los operadores nacionales se hayan acelerado en 2021 por la enorme presión de caja que están soportando, mientras que en el caso de hoteles en manos de propietarios no hoteleros (fondos de inversión, private equity, family offices, etc.) las estrategias han sido de renegociación de rentas o recapitalización, pero no de desinversión.
Desde el punto de vista comprador, durante el primer semestre del año han predominado los fondos de inversión altamente especializados, con operaciones tan destacadas como la compra por parte de Archer Capital del hotel Edition Madrid; la reciente adquisición del NH Collection Calderón de Barcelona por parte de LaSalle Investment; o que Bankinter (en coinversión con clientes de banca privada de la entidad) haya adquirido un portfolio de 8 hoteles propiedad de Meliá Hotels International.
Los denominadores comunes de estas operaciones son la elevada calidad de los activos y, en algunos casos, las yields excepcionalmente bajas a las que se han realizado. “Se aprecia claramente que los hoteles de calidad siguen siendo muy líquidos y permiten desinversiones a precios con descuentos mínimos respecto a valoraciones pre-Covid”, destaca Hernando. “Podría decirse que las yields (rentabilidades) en mercados, productos y ubicaciones prime no se han visto afectadas por el impacto de la Covid-19 sobre la actividad”.
Positivas perspectivas de futuro
En cuanto a las perspectivas de inversión hotelera para la segunda mitad del año, siguen siendo “muy positivas”, según Colliers. El mes de julio comienza con un volumen de operaciones en curso de aproximadamente 2.000 millones de euros, de los que cerca de la mitad se corresponden con operaciones ya acordadas o muy avanzadas, como la venta del Gran Hotel Central de Barcelona por parte de Único Hotels a Schroeders; el movimiento realizado por la cadena Riu Hotels & Resorts para adquirir la posición minoritaria (49%) que ostentaba TUI en su joint venture (que incluye 21 hoteles, de los cuales 8 se ubican en España) y que se formalizará próximamente; la venta del Tryp Apolo de Barcelona; o la venta del portfolio de hoteles propiedad de Selenta Hotel Group.
Estas operaciones se unen a la nueva puesta en el mercado del portfolio de Ayre Hoteles y de múltiples operaciones sobre activos individuales actualmente en marcha, lo que, según la responsable de la división hotelera de Colliers “hace prever un trepidante cierre de año 2021”.
