A través del proyecto Revitur, los empresarios turísticos agrupados en Exceltur muestran los efectos de las viviendas de uso turístico (VUT) en las ciudades, y reclaman al Gobierno el establecimiento de un marco legal que mantenga la vitalidad de los barrios turísticos y asegure la convivencia ciudadana.

Revitur iniciativa es una iniciativa de Exceltur en colaboración con los ayuntamientos de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga y San Sebastián, que reclama al Gobierno de España el establecimiento de un marco legal sobre viviendas de uso turístico (VUT) en competencias básicas del Estado, que sin invadir competencias regionales ayude a Comunidades Autónomas y ayuntamientos a hacer cumplir sus normativas para ordenar el resurgir descontrolado de las viviendas turísticas, evitando sus efectos adversos sobre los barrios más emblemáticos de las ciudades.

El estudio realizado por Revitur aporta datos concretos sobre la incidencia de las VUT en las ciudades:

• El aumento de la presión turística experimentado por las ciudades españolas en la última década procede mayormente del crecimiento «desbordante y descontrolado» de las viviendas de uso turístico. De 346.921 plazas turísticas en todos los modos de alojamiento que había en las 20 principales ciudades españolas en 2010 se ha pasado a 788.136 plazas en 2019. Las VUT con 361.373 nuevas plazas el 82% del crecimiento de toda esta nueva capacidad alojativa, que se concentran mayormente en los centros y barrios de mayor atractivo turístico.

• A consecuencia de este crecimiento, de 2010 a 2019 se ha detraído en media el 6% del total del parque residencial de estos barrios de mayor atractivo turístico, lo que supone en las seisciudades del proyecto Revitur 60.375 viviendas en total.

• En los barrios céntricos, más emblemáticos y de mayor atractivo turístico de las ciudades se ha experimentado un notable aumento de la presión turística en los edificios, habiendo en media 18,1 plazas de viviendas turísticas por cada 100 habitantes, llegando a situaciones extremas en barrios emblemáticos como La Merced (192 plazas en VUT por cada 100 habitantes), el Centro Histórico (156) en Málaga o Santa Cruz en Sevilla (109), entre otros.

Las VUT han ayudado a encarecer los precios de acceso a la vivienda en los barrios céntricos y de mayor atractivo turístico, desplazando a sus residentes

• Las VUT han ayudado a encarecer los precios de acceso a la vivienda en los barrios céntricos y de mayor atractivo turístico, desplazando a sus residentes. Los precios de compra de viviendas de estas zonas de mayor implantación de las VUT subieron en media un +9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, por apenas un +0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos de las mismas ciudades. Consecuencia de ello, los residentes en esos barrios turísticos descendieron en el mismo período un -2,7%, manteniéndose estable en el resto de zonas de la ciudad (apenas cae la población un -0,2%), según los datos municipales del Censo de Población.

• En este contexto, los vecinos de los barrios turísticos de estas 6 principales ciudades reflejan un notable malestar respecto a la incidencia de las VUT en su calidad de vida. El 77,7% manifiesta que las VUT han encarecido el acceso a la vivienda, un 68,4% que además han encarecido la vida en el barrio, un 66,0% que generan problemas de convivencia, un 52,2% que expulsan a los residentes del barrio, y un 51,0% que transforman el comercio de barrio. A esta percepción, se añade el deterioro de la habitabilidad y calidad de vida comunitaria en los edificios con presencia de VUT; el 65% de éstos revela sufrir problemas de ruido, y también denuncian suciedad y desgaste los espacios comunes, y mayor inseguridad en el edificio.

Según Revitur, estos efectos vuelven con fuerza ante el resurgir de las viviendas turísticas que se está produciendo en 2022.

Menor contribución económica que otros alojamientos

El estudio señala además que las VUT generan en media una menor contribución económica para los destinos urbanos españoles que el resto de alojamientos reglados, más rentables para las sociedades locales:

• Las VUT incorporan en general una oferta de alojamiento turístico de menor precio diario por persona (27,2€ por persona y día en una vivienda y 21,9€ en una habitación) respecto a los hoteles (38,8€ en los 1 y 2* por persona y día, 46,9€ en 3, 55,1€ en 4 y 115,8€ en 5*), lo que atrae a un perfil de turista que genera una menor contribución económica diaria en destino.

• Un turista alojado en una VUT de las principales ciudades españolas genera un impacto económico directo e indirecto de 161€ al día, por los 255€ de la media de los turistas del resto de alojamientos, principalmente hoteles, según encuestas a turistas españoles y extranjeros del INE (Egatur y ETR) de los años 2018 y 2019.

Un turista alojado en una VUT de las principales ciudades españolas genera un impacto económico directo e indirecto de 161€ al día, por los 255€ de la media de los turistas del resto de alojamientos

• Las VUT inducen a una menor creación total de empleo (35,9 puestos de trabajo a tiempo equivalente por cada 100 plazas, por los 96,1 empleos por cada 100 plazas de media de los hoteles) y una peor calidad del mismo (un 72,6% de las VUT se gestionan bajo formulas no profesionales de autoempleo, sin cobertura social y normalmente de manera informal, mientras que los profesionales se rigen mayormente por convenios con peores condiciones de los de la hostelería).

• Las VUT generan una menor aportación a las arcas públicas derivadas de su distinto régimen tributario y su menor contribución socioeconómica; los ingresos fiscales por plaza turística de una VUT en la media de las ciudades españolas ascienden al año a 1.626€ por plaza, muy lejos de los 8.213€ al año por plaza de contribución fiscal generada por cada plaza de un hotel medio de 3-4 estrellas. Casi con el mismo número de plazas, la contribución fiscal de los hoteles en las 20 principales ciudades españolas en 2019 ascendía a 3.461 millones de euros, por los 712 millones generados por las VUT.

Por otro lado, el estudio de Revitur señala las VUT se localizan masivamente en las zonas céntricas y de mayor atractivo turístico de las ciudades (el 72%, frente al 61% de los hoteles) por lo que su capacidad de extender los efectos del turismo es más limitada, a la vez que su oferta (el 83%) se concentra en apartamentos pequeños para 4 o menos personas, siendo escasa su contribución para promover propuestas dirigidas a grupos grandes y familiares.

Se necesita un nuevo marco legal sobre las VUT

En la actualidad, al igual que en 2019, el principal problema para garantizar el equilibrio con los residentes y una correcta integración de las VUT en el modelo turístico de las ciudades es que cumplan la estrategia turística, normativas urbanísticas y mecanismos de control y gestión que han desarrollado las comunidades autónomas y las ciudades más avanzadas en su regulación.

En este contexto, las conclusiones de Revitur es que se necesita un nuevo marco nacional que facilite el cumplimiento normativo de las CC.AA. y ayuntamientos que, respetando las competencias autonómicas y locales:

• Establezca con claridad la delimitación de la actividad de alojamiento turístico en vivienda y el diseño de un contrato VUT que delimite los derechos y deberes de los sujetos que intervienen (propietario, titular de la actividad alojativa, usuario de la actividad alojativa huésped y la plataforma u otros intermediarios).

• Regule el papel de las plataformas que ofrecen VUT, estableciendo más claramente sus obligaciones para contribuir a garantizar la legalidad de la oferta que intermedian, exigiendo para su comercialización la información del Registro de Viviendas de Uso Turístico autonómico o local y su veracidad a través de medios digitales. También han de suministrar los detalles de ubicación de cada vivienda y los datos básicos de los usuarios a las administraciones competentes, igual que se les ha requerido los datos a efectos de control fiscal.

• Refuerce el papel de las comunidades de vecinos, exigiendo un permiso previo por mayoría cualificada.

• Facilite la ordenación urbanística de las VUT, creando un uso del suelo específico para el desempeño de su actividad.

A nivel europeo, parece que también se dan algunos avances para regular las viviendas de uso turístico: recientemente Comisión Europea adoptaba una propuesta de Reglamento que establece una vieja reivindicación del sector: una legislación con condiciones equitativas para todos los tipos de alojamiento.