La inversión hotelera en España alcanzó los 3.279 millones de euros en 2022, superando por segundo año consecutivo los niveles pre-pandemia. En total se vendieron 133 hoteles, y más de un tercio de lo invertido se ha dirigido al segmento de 5 estrellas.
Son datos del Informe de Inversión Hotelera en España elaborado por Colliers, que señala que la inversión en hoteles ascendió a 3.279 millones de euros en 2022, incluyendo hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero.
Durante el ejercicio de 2022, se vendieron un total de 133 hoteles y 17.754 habitaciones, frente a los 127 hoteles y 19.043 habitaciones de 2021. A ello se añaden otros 30 activos, entre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
A nivel de inversión hotelera, el cierre de año superó la cota de los 3.000 millones de euros y se consolidó como el tercer mejor registro de la serie histórica (un 3,1% superior al 2021).
De hecho, importantes portfolios hoteleros y algunos activos unitarios han destacado entre las operaciones más relevantes del año 2022, ya sea por el volumen transaccionado o el número de habitaciones, señala el estudio de Colliers:
Entrada de nuevos fondos
2022 también ha sido un año relevante por la entrada de nuevos fondos institucionales, que apuestan claramente este mercado en España.
Entre ellos, destacan el fondo estadounidense Cerberus, con la compra de la cadena Ferrer Hoteles; la gestora suiza Pictet, con la adquisición del Kympton Aysla Mallorca y el hotel Expo Valencia; el fondo americano Fortress, que ha adquirido a Sareb una cartera de activos (REOs) y préstamos con colateral turístico, así como el Banco Santander, que,en alianza con Signal Capital ha lanzado un nuevo fondo para invertir en hoteles, cuya primera adquisición ha sido el hotel Sheraton La Caleta, del Sur de Tenerife.
El resurgir del segmento vacacional
En cuanto al tipo de hoteles vendidos en 2022, la inversión se ha concretado en el segmento vacacional (58% de la inversión total), en línea con la tendencia que le venía caracterizando desde 2016. A pesar de las operaciones realizadas en Madrid y Barcelona, tanto de portfolio como de activo individual, estas no han sido suficiente para que el segmento urbano lidere la clasificación de inversión hotelera.
Madrid y Baleares, en cabeza
Por su parte, Madrid ha registrado una inversión récord de 803 millones de euros, lo que supone su mejor registro histórico hasta la fecha, concentrando alrededor del 24% de la inversión nacional y más que triplicando la cifra registrada en Barcelona (225M€).
De hecho, de las 19 operaciones registradas este año en Madrid, 7 de ellas destacan por superar los 50 millones de euros de volumen. Han contribuido a conseguir estas cifras operaciones como la adquisición por Sancus Capital de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel Madrid; la compra del hotel Princesa Plaza (enmarcada dentro de la venta del Triángulo Princesa a Brookfield) o la venta del hotel Faranda Florida Norte a Round Hill.
Por otro lado, Barcelona, con 7 operaciones registradas y 225 millones de eurpos de inversión, ha perdido parte de su protagonismo tras un 2021 récord. En 2022 destacan la adquisición por parte de la alemana Union Investment del hotel Barcelona 1882 (ahora abanderado por Radisson con su marca Blu), así como la adquisición por parte de Invesco del hotel Occidental Barcelona 1929, enmarcada en la compra de un portfolio de hoteles propiedad de Principal REM con otros dos activos en Málaga y La Haya.
En lo que respecta a nivel vacacional, Baleares se posiciona como líder en 2022, registrando 33 operaciones por valor de 913 millones de euros (cerca del máximo registrado en 2018, de 947 millones de euros).
Entre las operaciones de volumen realizadas destaca la cartera de 4 hoteles operados por Alua en Mallorca e Ibiza (fruto del reposicionamiento del antiguo portfolio de Intertur) de KKR & Dunas Capital, comprada por Fattal Hotel Group, o la venta del grupo Ferrer Hoteles al fondo Cerberus. A nivel de activo individual sobresalen operaciones como la del 7Pines Ibiza Resort (adquirido por Engel & Völkers en cerca de 700.000€/hab) o la del futuro Ikos Porto Petro, con la entrada de GIC.
Como destino nacional, la provincia de Málaga se ha posicionado en los últimos años como uno de los preferidos a nivel de inversión hotelera, desbancando a las Islas Canarias con un volumen de inversión de 572 millones de euros.
Además de la ya mencionada compra de la cadena Sani Ikos Resorts, propietaria del Ikos Andalusia, es especialmente relevante la firme apuesta por la Costa del Sol por parte de algunos de los inversores más activos de estos años, señalan desde Colliers.
Así, tanto Brookfield, con la compra del hotel Palladium Costa del Sol, como la JV entre Stoneweg y Bain Capital, con la adquisición del emblemático hotel Los Monteros, han protagonizado alguna operación en la zona. También destaca la compra por parte de HI Partners, el vehículo de inversión hotelera de Blackstone, del hotel METT Marbella, tras 4 años de inactividad en España y durante los que ha centrado su foco en la compra de activos en el arco Mediterráneo (Portugal, Italia y Grecia).
Por último Canarias, con solo 6 transacciones en 2022, ha acumulado una inversión hotelera de 175 millones de euros. Entre estas, destacan la compra del Sheraton La Caleta por el fondo Signal Santander European Hospitality, así como la adjudicación definitiva del Beverly Park de Playa del Inglés (procedente del concurso de la extinta Hotasa), por parte del grupo hotelero canario Relaxia.
Operaciones de portfolio en 2022
Durante 2022 las operaciones de portfolio han continuado teniendo un papel relevante, con un total de 14 carteras transaccionadas que incluyen 50 hoteles y 7.691 habitaciones por un volumen total de 1.352 millones de euros. Esta cifra representa el 41% de la inversión total y se sitúa un 9% por encima del volumen registrado para esta tipología de operaciones durante 2021.
Destacan operaciones de cartera como la toma de control del fondo GIC en la cadena griega Sani Ikos Resorts; la compra por parte de Sancus Capital al grupo mexicano RLH Properties de su participación del 51% en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Madrid; la venta por parte de KKR y Dunas Capital de la cartera de 4 hoteles en Mallorca e Ibiza operados por Alua al grupo Fattal; la adquisición de la cadena Ayre Hoteles (propiedad de la hotelera Palladium y El Corte Inglés) por parte del fondo francés Eurazeo y el canadiense PSP Investments, así como compra por parte de Invesco de una cartera de dos hoteles (más uno más en La Haya) de Principal RE.
Precios de compra al alza
El estudio de Colliers señala también que los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados han marcado su máximo histórico al situarse en los 168.800 euros por habitación (+7,0% vs el récord de 2021), impulsados por la venta de numerosos activos prime.
Nuevamente el Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid han superado el precio de 1M€/habitación, mientras que otros como el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía han superado el umbral de los 500.000€/habitación.
A pesar de la gran dispersión de precios entre los 133 hoteles vendidos, se observa un mantenimiento alcista en la tendencia de los precios de compram porque más de un tercio del total de la inversión de este año se ha dirigido a hoteles de cinco estrellas o cinco estrellas gran lujo.
«Los inversores han preferido destinar su liquidez, en un mercado marcado por la incertidumbre, a la compraventa de activos prime, impulsando en consecuencia los precios medios de los hoteles», señala Laura Hernando, Managing Director de Hoteles de Colliers.
Los principales inversores
Como es habitual desde 2015, el capital extranjero es el protagonista desde el lado comprador, acumulando inversiones por valor de 2.368 millones de euros (equivalentes al 72% del total anual). Destacan algunos ya mencionados como el fondo soberano de Singapur GIC, el vehículo de inversión Sancus Capital, el grupo israelí Fattal (propietario de la cadena Leonardo), Brookfield, Engel & Völkers o Eurazeo & PSP Investments, entre otros.
A nivel nacional destacan como principales inversores las Socimis Millenium y All Iron. Millenium ha retomado su actividad inversora, paralizada desde la pandemia, mientras que All Iron sigue manteniendo un alto volumen de compras.
Perspectivas para 2023
«Tras otro año de récord, el 2023 comienza con una buena inercia de operaciones en pipeline por valor de más de 2.000 millones de euros», señala Laura Hernando. «Somos positivos en cuanto a las perspectivas de este nuevo año, a pesar de que, previsiblemente, la incertidumbre nos continuará acompañando.”
Hernando también destaca que las fuertes subidas de tipos de interés de los bancos centrales, dirigidas a combatir la crisis inflacionaria, han aumentado «y previsiblemente continuarán aumentando el coste de la financiación e incrementado el gap que muchas veces separa la expectativa de precio de comprador y vendedor».
«Por ello consideramos que, hasta la estabilización de la situación macroeconómica, parte de los inversores adoptarán una posición de wait & see en el corto plazo. Entre tanto, los inversores con mayor liquidez y presión compradora dirigirán su foco hacia los activos más prime, por su alta liquidez y menor sensibilidad a la incertidumbre, o a activos obsoletos con altas necesidades de Capex, en función de su perfil Core o Value-added, respectivamente».
