La inversión hotelera en España se mantiene a un buen ritmo durante los primeros meses de 2016, con una cifra de 611 millones de euros dedicada a la compraventa de activos hoteleros hasta mayo, revela un estudio de  la consultora Irea.

Miguel Vázquez, socio director de la división de Hoteles de Irea, analizó en la jornada titulada «España: Hotspot de la inversión hotelera internacional» la actividad de inversión hotelera en nuestro país en 2015 y en los primeros meses de este año.
Con datos provisionales a 31 de mayo de 2016, esta consultora cifra la inversión hotelera en España en 611 millones de euros, unos niveles de inversión muy significativos en comparación con la tendencia de los últimos 10 años para el mismo periodo enero-mayo. No obstante, la cifra de inversión a mayo se sitúa un 14% por debajo de los 710M€ registrados en el mismo periodo del año anterior, que supuso el máximo record histórico de inversión hotelera en España.
En cuanto al número de activos hoteleros vendidos, la cifra es similar al mismo periodo de 2015. Hasta el 31 de mayo de 2016 se han vendido 39 hoteles (42 en el periodo comparable del año anterior), aunque el número de habitaciones ha descendido significativamente de 8.673 en 2015 a 4.993 en 2016. Ello implica un aumento considerable en el precio medio por habitación, que ha pasado de 81.000€ en el periodo enero-mayo 2015 a 122.000 en el mismo periodo de 2016.
Este incremento, explican los consultores de Irea, se debe fundamentalmente al impacto de la venta del hotel Villa Magna al grupo turco Dogus Holding el pasado marzo, que con un precio de 1,2 millones de euros/habitación ha puesto el techo a nivel de precio medio pagado por una habitación en España.

Con un precio de 1,2 millones de euros/habitación, la venta del hotel Villa Magna al grupo turco Dogus Holding el pasado marzo ha puesto el techo a nivel de precio medio pagado por una habitación en España

El informe destaca que a 31 de mayo no se había cerrado todavía la venta de ninguna cartera hotelera, frente a las 4 ya cerradas en el mismo periodo del año anterior.
Hispania prefiere reposicionar hoteles
Javier Arús, director de Inversiones de la socimi Hispania, explicó en la mesa redonda posterior que actualmente se están concentrando en operaciones que llevan asociado un componente de reposicionamiento de los activos, como en la anunciada el pasado 13 de junio, en la que Hispania adquiría 3 hoteles de gama media en Ibiza en los que realizará una importante inversión en su reforma para convertirlos en activos premium. Este tipo de operaciones, “con hoteles en destinos muy atractivos y ubicaciones excelentes, nos permite desarrollar nuevos productos, casi de cero, y obtener retornos importantísimos de la inversión”, señaló Arús.
El director de inversiones de Hispania, también destacó la preferencia de su compañía hacia contratos de arrendamiento mixto que garanticen un nivel mínimo de renta más un componente de renta variable que complemente la rentabilidad fija. También destacó Arús la existencia de una cierta percepción entre los inversores de que “los precios de los activos en España han corrido mucho”.
Meliá prefiere los hoteles en gestión
Por su parte, Ángel Luis Rodríguez, VP Portfolio Management de la cadena hotelera Meliá Hotels International, señaló que la cadena no contempla actualmente la posibilidad de estructurar sus activos en régimen de socimi (es decir, adquirirlos en propiedad para su alquiler).
Meliá ha apostado por la creación de una gestora patrimonial muy especializada dentro de la compañía, sin necesidad de separar jurídicamente los activos de la gestora hotelera, y ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología y en los activos core. El 80% de su pipeline actual se refiere a contratos de gestión.
Rodríguez concuerda con Javier Arús en las excelentes oportunidades que genera el reposicionamiento “medido” de hoteles vacacionales y puso como ejemplo el incremento de valor y calidad de un destino turístico como Magaluf (Baleares), donde la cadena, que opera 3.200 habitaciones, ha hecho una importante apuesta que le ha permitido incrementar entre un 70-80% el RevPAR de la zona en un breve periodo de tiempo.

España podrá mantener el nivel de crecimiento de la industria hotelera si la oferta hotelera se renueva y actualiza de acuerdo a las expectativas del turista internacional, que siente predilección por nuestro país

Esto se ha extendido a otros casos, que junto con Magaluf ha provocado un reposicionamiento de la marca Sol, con distintos productos dirigidos a diversos segmentos (familia, sólo adultos…). Por ello la compañía, gracias a su estrategia centrada en marcas, está disfrutando de un “círculo virtuoso”: Estrategia de marcas + Inversión en reposicionamiento = Incremento de ARR y RevPar – Mayor satisfacción y fidelidad del cliente – Incremento de valor de los activos – Mejor segmentación de la clientela – Mayor venta directa – Mayor rentabilidad.
Los tres ponentes, expertos del sector hotelero, coinciden en que España podrá mantener el nivel de crecimiento de la industria hotelera si la oferta hotelera se renueva y actualiza de acuerdo a las expectativas del turista internacional, que siente predilección por nuestro país. Además, destacan la importancia de la profesionalización en la operación de los activos y de la inversión en tecnología para profundizar en el conocimiento y fidelización del cliente.
Las perspectivas, en todo caso, son buenas: todo apunta, según datos de Irea, a que 2016 no batirá las cifras record (2.614 millones de euros) alcanzadas en 2015, pero podría situarse en el entorno de los 2.000 millones de euros, lo que supondría el segundo mayor registro de inversión a nivel histórico.