La inversión en el sector hotelero español ha vuelto a marcar un nuevo récord histórico en 2018, alcanzando los 4.810 millones de euros, un 23,1% más que en 2017, que fue otro año récord. Un cifra que demuestra que España incrementa su atractivo como destino de la inversión hotelera en Europa y ya es el segundo país preferido por los inversores internacionales, sólo por detrás de Reino Unido.

La inversión hotelera en España alcanzó los 4.810 millones de euros en 2018, considerando tato los hoteles en funcionamiento como la inversión en inmuebles para reconvertirlos en hotel. Se logra así un nuevo récord histórico que supera en un 23,1% el anterior récord alcanzado en 2017, con 3.907 millones de euros, revela el estudio «Radiografía del mercado de inversión hotelera en España en 2018» que ha presentado la firma de consultores inmobiliarios Colliers International.

El año pasado se vendieron en España un total de 273 hoteles y 36.189 habitaciones frente a los 182 hoteles y 28.813 habitaciones de 2017, lo cual ha supuesto un incremento tanto en el número de activos como en el precio medio por habitación, que subió un (+6,6%) respecto al año pasado (126.835€/hab vs 118.996€/hab). Este crecimiento es consecuencia de la fuerte presión compradora, que sigue marcando tanto la actividad inversora como la evolución de los precios de compra-venta.

En 2018 la inversión en hoteles vacacionales superó significativamente al segmento urbano (66% frente a 34%), continuando la tendencia de 2017

En lo se refiere al tipo de los activos, en 2018 la inversión en hoteles vacacionales superó significativamente al segmento urbano (66% frente a 34%), continuando la tendencia de 2017. «Ello se explica por la concentración de los principales portfolios transaccionados en el segmento vacacional (71% del total de las habitaciones)», señala el informe.
Estas cifras, junto con la buena marcha de la industria turística, que en 2018 ha batido un nuevo récord, demuestran que el “destino España”, y particularmente el sector hotelero vacacional, está en el objetivo de inversores institucionales y fondos internacionales, menos proclives en otros tiempos a invertir en hoteles vacacionales al considerar el negocio vacacional «volátil y descompensado»respecto a otras alternativas de inversión hotelera en Europa.

Las islas y Madrid son los destinos que más inversión hotelera han recibido el año pasado

A nivel geográfico, Canarias y Baleares fueron los destinos que más inversión recibieron, con 1.631 y 944 millones de euros respectivamente. Los dos archipiélagos concentraron el 56,1% del total, frente al 44,0% que supusieron el año anterior. En ello tuvo mucho que ver la adquisición de Hispania por parte de Blackstone, con una fuerte concentración de su cartera hotelera en las islas.
El siguiente destino por importancia fue Madrid, con 601 millones de euros (+72% respecto a los 349 millones de euros registrados en 2017), incrementando su representatividad del 10,2% al 13,1% del total inversión. Por su parte, Barcelona (con 244 millones de euros) y Málaga (215 M€) han experimentado caídas significativas respecto a 2017 y representan tan sólo un 5% del volumen total respectivamente.
En términos geográficos, se consolida la tendencia iniciada en 2016 de ampliación del espectro de zonas destino de la inversión (44 provincias frente 34 en 2017), lo cual indica que la fuerte competencia en los destinos más «prime» y la recuperación de los destinos más secundarios están dinamizando la actividad inversora en estos últimos.

Las protagonistas del año 2018 han sido sin duda las transacciones de cartera. Estas operaciones, que sumaron 3.338 millones de euros y concentraron el 72,7% del total volumen de inversión tota,l se repartieron en 12 carteras hoteleras transaccionadas (197 hoteles y más de 27.300 habitaciones). Entre dichas operaciones destacan la opa de Blackstone sobre Hispania Activos Inmobiliarios, la opa de Minor Hotels sobre NH Hotel Group, así como la opv de la socimi Atom Hotels gestionada por Bankinter.
En cuanto al origen y perfil del capital invertido, se mantiene el protagonismo e interés de los inversores internacionales desde el lado comprador. En 2018, alrededor del 71% de la inversión fue internacional, tendencia continuista con la ya observada en los últimos cuatro años. Destaca la actividad de los fondos de inversión internacional, que acaparan la mayor parte de la inversión, mientras que las cadenas hoteleras, tanto nacionales como internacionales, acapararon el 21% de la inversión total.

En lo que respecta a transacciones sobre activos individuales, el estudio de Colliers señala en 2018 ha habido algunas operaciones destacables como la adquisición por parte del Grupo Cotizado RLH Properties del hotel Villa Magna a Dogus por 210 millones de euros (1,4 millones de euros por habitación), la compra por parte de HIPartners (Blackstone) a Grupo Timón del 50% que no controlaba en el Ritz Carlton Abama o la adquisición del nuevo Edition de Barcelona por parte de un inversor de Oriente Medio.

Las perspectivas para 2019

“Visto con cierta perspectiva, las extraordinarias cifras de inversión del periodo 2015 -2018 y el perfil de los compradores, sólo pueden entenderse desde el punto de vista de que el destino España y, particularmente el sector hotelero vacacional ha pasado a conseguir “investment grade” por parte de inversores institucionales y fondos internacionales, lo que seguirá influyendo positivamente la inversión en los próximos años», explica Miguel Vázquez, Managing Director de Hoteles de C0lliers. «Si bien la entrada de un inversor del perfil de Blackstone en el actual momento del ciclo supondrá un efecto llamada para otros inversores de perfil value added, el momento parece ser particularmente propicio para inversores de perfil core o core plus que, junto con las cadenas hoteleras, serán los protagonistas de la inversión en 2019”.

“Todavía un potencial todavía muy relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional, y en cambios de uso en destinos urbanos”

El resurgimiento de algunos de los destinos competidores de España en el arco mediterráneo, las incertidumbres sobre el Brexit y la revisión de las estimaciones de crecimiento de la economía mundial invitan a pensar en un escenario de cierta corrección a corto y medio plazo por ajuste de la demanda. No obstante, los precios medios cuentan con margen de subida como consecuencia de las significativas inversiones realizadas, en curso y planificadas, dirigidas a la modernización y mejora de la planta hotelera, señala el estudio.
En este sentido, y respecto a la inversión en reformas de hoteles y obra nueva, Miguel Vázquez identifica “un potencial todavía muy relevante en actuaciones de reposicionamiento de hoteles, particularmente en el campo vacacional, y en cambios de uso en destinos urbanos”.